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​福州​安商房后续冲击有多大?

2020-10-15 12:38:49 75 0

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万胜 发表于 2020-10-15 12:38:49 |阅读模式

万胜 楼主

2020-10-15 12:38:49

从福州实行安商房模式开始,关于安商房的话题一直不断,因为没有前车之鉴,无从参考。目前安商房交房的也仅仅几个楼盘,至于后续安商房领证之后会对同楼盘的商品房冲击多大?今天从福州几个安商房热点板块来聊聊。

台江排尾的独立地块安商房

先来说安商房的最好的模式,商品房和安置房独立地块。目前台江排尾的两个大盘,万科和阳光城,虽然都规划了独立商品房地块,但是两个楼盘依然存在个别安置房,不过总体来说有较大隔离。

安置房的体量:万科金域国际:39.5万平方米,阳光城檀境:22.5万平方米。总计62万方,预估6000多套。

说到排尾的安商房,很多人会拿世欧王庄做对比,作为当年的巨量安置房楼盘,世欧王庄商品房价格目前在30000左右,安置房在25000左右。虽然也是独立地块,但是从目前来看王庄商品房的均价其实不算夸张,很多时候会把原因认为是安置房拉低了价格,至于实际情况真的是这样吗?

可以看看世欧王庄周边几个同时期的楼盘,福晟钱隆大帝4w,融侨国际公馆3.8W。并没有被安置房冲击,价格依然很高。至于世欧王庄的商品房为何价格较低,其实很大原因是在于自身楼盘问题,过高的楼层,动不动的玻璃雨等都很大影响。

从世欧王庄类比来看,其实独立地块的安商房,主要还是看商品房自身的品质。由于独立地块,开发商在建设安置房的部分,虽然规定要和商品房质量一致,但是总体的户型和梯户比都不算太好,加上后续独立的物业管理,对于安置房的地块影响都很大。基本等同于目前纯安置房的社区。总的来说,会有一点冲击,但是主要还是看商品房自身的品质。

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城南的混合社区安商房

接着聊聊安商房最常见的模式,安置房和商品房处在同一个社区,仅仅分不同楼栋。目前城南的江南CBD,南二环等几个楼盘大部分是这种模式。

安置房体量:上一篇南二环分析了安置房数量在6000套,如果加上三叉街,江南cbd的数量,安置房的数量在1w套左右。

说到这种模式,很容易联想到早期的楼盘,虽然有配建安置房,但是都建设在社区的角落,然后通过护栏隔离,分开管理,连楼栋的外型都有很大差距,基本把安置房做成低一档的存在。

说到目前模式,政策要求,外型一致,社区统一管理,从这些来看,早期安置房的物业差,楼栋质量差的问题,会有很大改善。仅仅区别在于,安置房楼栋可能梯户比和户型不好。对于这种安置房后续上市之后,对于同社区的商品房冲击力不小,毕竟安置房的总体成本价比商品房低了接近1w左右,物业和楼盘无任何差别,要是个别楼盘做到户型一致的话,那影响真的仅仅在于住户的素质影响了。

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金鸡山的混合楼栋安商房

最好来聊聊安商房最差的模式,安置房和商品房在同一栋楼,无任何差别。目前主要集中在东二环到塔头路附近的凤峦郡,金岳府,鼓楼西区的乌山郡,乌山府等。

安置房体量:这些楼盘有个共同点,楼盘都不算太大,加上高配比安置房,导致只能做成混合楼栋。

这种模式的商品房是一种比较特别的存在,目前来看新盘的价格确实比周边均价低了不少,但是对于购房者而言,虽然以较低的均价购入,但是由于和安置房是完全混合,说白了其实可以等同安置房。

对于这种模式,安置房的冲击是最大的,之前凤峦郡未领证卖23000的拆迁户。因为和商品房无任何差别,到时候要是出现急于变现的拆迁户,由于成本比商品房低,只需要满足自己的利润需求,就可能出现低价的房源,对于购买商品房的购房者来说,冲击力不容小瞧。

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安商房冲击总结

从目前来看,安商房的三种模式,对应的商品房价格也有较大差异,不过一分钱一分货,冲击力也因为价格呈现不同的幅度。目前来看独立商品地块的安商房,需要考虑自身楼盘品质比较重要,混合社区的楼盘,需要考虑配建的比例,以及安置房的户型梯户比,混合楼栋的楼盘,入手前考虑清楚,建议低总价,对区位有要求的购房者选择。

大家对于后续的安商房冲击有多大怎么看?

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