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​福州​金山榕心映月又日光,怎么看

2020-9-2 16:02:30 83 0

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乔微博 发表于 2020-9-2 16:02:30 |阅读模式

乔微博 楼主

2020-9-2 16:02:30

今天,福州金山片区的榕心映月二期又一次清盘了,估计中介已经开始刷屏了。至于这次清盘,个人谈谈自己的看法。

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销售情况

一期:5栋楼共368套,均价2.9。认筹情况:首套575组,二套151组。截至晚上8点清盘。

二期:3号楼和6号楼共204套,均价2.95。认筹情况:首套440多组,二套60多组。截至下午3点清盘。

分析:先看一期,365套的房源,虽然首套客户575组,但是依然剩余5套到了二套,可见当时有200组客户放弃,放弃率不低。到了二期,500多组的客户,但是这次购房者的放弃就很少,到了下午3点就清盘,还剩下200多组客户没有选择。

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蓄客分析

从一期,二期的蓄客情况看,二期的认筹人数比一期少了200组左右客户。

一期来看,剩余361组客户未购房,(首套200多组,二套150组)。二期,剩余300组客户未购房。

分析:由于一期剩余了361组客户,就算其中一些客户后来去买了其他楼盘,也应该能有300组客户继续参与二期,二期总的500多组,应该在最近8个月期间,新增了200多组客户,从二套客户来看少了不少,应该不少一期客户被迫离婚,把资格变成了首套。

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营销策略

阳光城团队一直以来是福州销售成功的代表,作为这次楼盘的销售团队,从一开始的宣传,到分期开盘的宣传,都对楼盘起到了很好的去化作用。

从一期看,楼盘土拍规定要一次性全部开盘上市,如果按当时政策,800多套房源,就算一期全部都买,也无法日光。然后很理想的因为建设问题改成了两期,只给出368套给客户选择,一倍的蓄客,对于去化肯定容易日光。在日光之后,各大媒体宣传一波,二期基本不愁去化了。

从二期看,本来规划剩余四栋400多套全部上市,从这次蓄客来看,500组的客户清关400多套,存在一定可能性,但是也存在一定风险。借助地铁建设问题,又变成了只开两栋,200多套房源对应500套客户,又一次轻松日光。对于最后剩余两栋的去化,从目前遗留的300多客户,加上后期部分蓄客,基本无悬念可以达到。

记得一开始一期的时候,阳光城投入了较大的宣传和人员,二号线地铁也打了广告。到了二期基本不消化太多的成本。可见阳光城的营销策略是非常成功的。在一期不明朗的情况下,大力宣传,特殊楼层搞特价,减少房源数量,达到日光清盘的效果。后续房源在日光宣传下以及一期剩余客户的补充下,即使二期的均价比一期同样的楼栋均价高800-1000左右,依然轻松日光,而且比二期更凶猛,基本没有多少放弃的客户,可见大家买涨不买跌的心态也是很应景。

楼盘优势

作为金山的tod项目,虽然阳光城团队很厉害,但是项目能这么好卖,当然也得益于项目自身的强势和同行的衬托。项目位于金山地铁站,2号,5号双地铁交汇,无安置房配建,对比现在安商房横行的时代,难能可贵,加上项目没有额外加价,捆绑装修,捆绑车位等套路,就算在疫情下依然使用摇号,可见开发商也是相对老实。

由于项目地处金山中心,周边没有竞品项目,不像五四北,江南CBD等区域,新盘一堆,互相比拼,金山周边基本都是早期的楼盘,较新的中庚城和世欧彼岸城二手房价格也在29000左右。更加凸显了楼盘的性价比。当然前段时间,绿轴地块的土拍,虽然出现了竞品楼盘,奈何土拍楼面价过高,更加衬托该盘的优势。

楼盘作为当年12000的楼面价,卖到29000,虽然名义上在限价3w以下,但是依然给开发商赚翻了,而且是在没有什么压力的情况下。可见选择好地块对于开发商而言也是非常重要。

楼盘后续

随着二期结束,估计不少客户已经开始等待最好2栋楼,从区位看,最后两栋楼更靠近地铁,真正的tod,可能会担心价格继续上涨,不过从土拍来看,限价3w的政策在,所以担心不用太多。当然在三期开始之前,依然可以关注其他楼盘,下半年福州的新盘供应量也是较多。不一定非要在一棵树上吊死。

题外话

从这次的去化看,福州的购买力依然存在,但是大家会发现前段时间,很多楼盘打折却日益增多。真可谓旱的旱死涝的涝死。究其原因,可以总结做为购房者,大家也已经不像早期火爆期那么麻木,对于楼盘的性价比看的越来越高。这对于市场来说也是一件好事,对于好的楼盘大家抢,差的楼盘一起不买,让杀猪盘眼红下去,只能被迫打折降价求去化。不然一拖再拖,福州的购买力可要被消耗的越来越少了。

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